Ce que change la loi Alur pour le syndic

La loi d’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) institue 
de nouvelles règles pour les copropriétaires et les syndics de copropriété.

Les nouvelles dispositions de la loi Alur pour les copropriétaires et syndics de copropriété va concerner au moins 30% des logements en copropriété en France. Ces derniers vont devoir répondre à de nouvelles obligations.

Compte bancaire séparé

L'usage d'un compte bancaire unique pour toutes les copropriétés gérées par un syndic est supprimé. Désormais, les syndics devront ouvrir un compte bancaire séparé ou dédié pour chaque copropriété de plus de quinze lots principaux. En-dessous de ce seuil, pour ne pas pénaliser les petites copropriétés, une dérogation au compte séparé est admise. Il sera toujours possible, avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, de choisir le compte bancaire unique présenté sous la forme de sous compte individualisé par syndicat de copropriété. Les syndics restent libres de choisir la banque chargée de gérer les fonds.

Budget prévisionnel et diagnostic global

Les syndics seront tenus de préparer un budget prévisionnel annuel en concertation avec le conseil syndical, composé de copropriétaires. Le syndic devra indiquer aux copropriétaires, le montant des travaux prévisionnels avant leur mise en oeuvre. Le syndic devra tenir deux comptes bancaires séparés, l’un au titre du budget prévisionnel, l’autre au titre du fonds de prévoyance crée par la loi. 
Un décret viendra préciser ce dispositif. Pour les copropriétés d'au moins dix lots, un fonds de travaux à hauteur minimum de 5% du budget prévisionnel devra être provisionné tous les ans. Ce fonds sera rattaché au lot et non pas à la personne.

Création d’un fonds de prévoyance pour les travaux

Il est créé un fonds d'épargne de prévoyance obligatoire dans le but de pouvoir anticiper financièrement de futurs travaux de remise en état et de rénovation énergétique. Ce fonds sera alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires. Elle ne pourra être inférieure à 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Les cotisations ne seront pas remboursées à la vente d'un logement par un copropriétaire. Les copropriétés de logements neufs seront exemptées de cette obligation pendant cinq ans. Dans les copropriétés de moins de dix lots, le montant de la cotisation ne pourra être inférieur à 3% du budget prévisionnel. Les versements des copropriétaires cesseront dès lors que le budget du «compte travaux» aura atteint un plafond (fixé par décret).

Etablissement d’une fiche synthétique

Le syndic devra établir une fiche synthétique pour chaque copropriété qui référencera la situation financière de la copropriété et l'état du bâti. Un décret précisera l'ensemble des données financières et techniques devant y figurer. 
Cette fiche devra être mise à jour tous les ans et tenue à disposition de l’ensemble des copropriétaires. Si elle n’est pas réalisée par le syndic, les copropriétaires pourront demander sa révocation. Cette obligation entrera en vigueur au 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, et s'appliquera au 31 décembre 2018 pour les autres.

Copropriété de moins de dix lots

Les petites copropriétés de moins de dix lots feront l’objet de dispositions spécifiques. Si leur budget prévisionnel est inférieur à 15 000 €, elles pourront se soustraire à l'obligation de former un conseil syndical de copropriétaires. Le syndic responsable pourra directement être désigné parmi les membres de l’assemblée générale.

Immatriculation obligatoire du syndicat

L'obligation d'immatriculation des copropriétés sera progressive et relèvera de la responsabilité du syndic. Avant le 1er janvier 2017, les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation de plus de 200 lots devront être obligatoirement immatriculées sur un registre national géré par un établissement public dédié. Puis jusqu'au 31 décembre 2018, toutes les autres copropriétés seront concernées. La non-inscription donnera lieu à des astreintes. Les aides publiques (aides pour la rénovation) seront conditionnées à cette inscription.Au moment de la vente d'un lot en copropriété, le numéro d'immatriculation devra à l'avenir figurer dans tous les actes de vente.

Honoraires des syndics
Les syndics ne pourront plus facturer des prestations complémentaires ou particulières qui ne figurent pas dans le forfait de prestations proposé au départ. Désormais, la rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire. Les syndics pourront toujours percevoir une rémunération complémentaire pour des prestations particulières et complémentaires dont la liste sera fixée par un décret. Le montant plafond des honoraires et de recouvrement de créances seront également fixés par décret. Un nouveau contrat type de syndic est à l’étude.

Extranet copropriété
A partir du 1er janvier 2015, les copropriétés gérées par un syndic professionnel pourront bénéficier d'un accès en ligne sécurisé par un Extranet aux documents relatif à la gestion de leur immeuble (sauf si l'assemblée générale décide de ne pas en bénéficier).

Le locataire est indemnisé en cas de travaux de plus de 21 jours
Lorsqu'un bailleur fait réaliser des travaux dans un logement occupé, il doit désormais indemniser son locataire dès lors que le dérangement excède 21 jours, contre 40 jours auparavant. Le montant du loyer est alors réduit à proportion de la durée des travaux et de la surface du logement dont le locataire a été privé. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de la nature et des conditions d'exécution des travaux, au moyen d'une notification remise en main propre ou par Lrar. Les travaux ne peuvent être effectués les samedis, dimanches et jours fériés, sans autorisation du locataire. Toutefois, si ces travaux sont abusifs, vexatoires ou s'ils rendent l'utilisation du local impossible voire dangereuse, le locataire peut saisir le juge pour qu'il en prononce l'interdiction ou l'interruption. L'obligation de laisser l'accès aux locaux est désormais étendue aux travaux qui permettent de rendre conforme le logement aux exigences de la décence.

Une assurance responsabilité civile pour chaque copropriétaire

La loi ALUR impose à l’ensemble des copropriétaires la souscription d’une assurance en responsabilité civile, ainsi qu’à la copropriété. Si l’assurance de copropriété a généralement déjà été souscrite après vote par l’assemblée générale, la responsabilité civile est une initiative individuelle. Dans le cas d’un logement occupé par un locataire, le propriétaire-bailleur doit souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant). Ce dernier peut aussi souscrire une assurance risques locatifs pour le compte de son locataire, si ce dernier ne l’a pas fait comme l’y oblige la loi. Il peut ensuite récupérer le montant auprès du locataire.