Les fonctions du syndic

Les fonctions du syndic

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic de copropriété les pouvoirs d'un organe exécutif. Il est ainsi notamment chargé :

- D'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale (travaux, entretien courant, gestion du personnel, recouvrement des charges, etc.).


- D'administrer l'immeuble, de veiller à sa conservation et à son entretien.

En cas d'urgence, il doit faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Mais il doit convoquer immédiatement l'assemblée afin de faire ratifier les décisions prises. Sans décision préalable de l'assemblée et après consultation du conseil syndical, il peut aussi demander le versement d'une provision spéciale représentant au plus le tiers du devis des travaux en question.

 

- D'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée générale.

Il doit tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie.

 

- De percevoir les avances sur trésorerie et provisions sur travaux.
Après sa désignation et au moins tous les trois ans, il doit soumettre au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires présents ou absents).

 

- D'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
L'assemblée peut décider de ne pas ouvrir un compte séparé à la majorité de l'article 25 si la copropriété ne comprend pas plus de 15 lots.

 

- De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. La loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 lui impose également d'établir et de tenir à jour un « carnet d'entretien », à la disposition de chaque copropriétaire. Le syndic devra également afficher dans les parties communes le compte-rendu des décisions d'assemblée ayant trait aux travaux et à l'entretien de l'immeuble.
Quand un lot est mis en vente, le syndic doit fournir une copie du carnet d'entretien à tout vendeur qui en fait la demande. Ce carnet doit en effet être communiqué par le vendeur à tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété.
Le décret du 30 mai 2001 en a précisé le contenu. Le carnet doit notamment mentionner, pour chaque bâtiment, les références des contrats d'assurance et leurs dates d'échéance, l'année de réalisation des travaux importants (réfection des toitures, ravalement des façades, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière, des canalisations, etc.) ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux, la référence des contrats d'assurance dommages-ouvrage en cours, les références différents contrats d'entretien en cours et leur date d'échéance, et s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel des travaux décidé par l'assemblée générale. D'autres mentions complémentaires sur l'état de l'immeuble pourront être décidées par cette dernière. (Décret 2001-477, JO du 3/6/01)

 

 

La responsabilité du syndic



La responsabilité du syndic est engagée devant les copropriétaires s'il n'exerce pas correctement ses fonctions ou s'il ne respecte pas les règles de fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi être condamné à verser des dommages-intérêts à la copropriété si ses actes ou ses négligences ont causé un préjudice financier ou contribué à la dégradation de l'immeuble.

Sa responsabilité ne peut plus toutefois être engagée si l'assemblée a approuvé les actes du syndic en accordant le quitus (voir la définition d'un quitus de copropriété).

 

 

Les honoraires du syndic



La loi Alur de 2014 a renforcé l'encadrement des honoraires du syndic. Les contrats de syndic conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015 se trouvent soumis à une réglementation plus stricte qu'auparavant.

Le syndic professionnel perçoit une rémunération forfaitaire (forfait de base annuel) pour l'exercice de ses fonctions. Il peut également percevoir des honoraires spécifiques en complément de ce forfait de base mais seulement pour les prestations dont la liste figure au sein de l'annexe 2 du décret instaurant le contrat de syndic type.

 

CE QUE CHANGE LA LOI ALUR



 

La loi d’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) institue
de nouvelles règles pour les copropriétaires et les syndics de copropriété.



Les nouvelles dispositions de la loi Alur pour les copropriétaires et syndics de copropriété va concerner au moins 30% des logements en copropriété en France. Ces derniers vont devoir répondre à de nouvelles obligations.

Compte bancaire séparé


L'usage d'un compte bancaire unique pour toutes les copropriétés gérées par un syndic est supprimé. Désormais, les syndics devront ouvrir un compte bancaire séparé ou dédié pour chaque copropriété de plus de quinze lots principaux. En-dessous de ce seuil, pour ne pas pénaliser les petites copropriétés, une dérogation au compte séparé est admise. Il sera toujours possible, avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, de choisir le compte bancaire unique présenté sous la forme de sous compte individualisé par syndicat de copropriété. Les syndics restent libres de choisir la banque chargée de gérer les fonds.

Budget prévisionnel et diagnostic global


Les syndics seront tenus de préparer un budget prévisionnel annuel en concertation avec le conseil syndical, composé de copropriétaires. Le syndic devra indiquer aux copropriétaires, le montant des travaux prévisionnels avant leur mise en oeuvre. Le syndic devra tenir deux comptes bancaires séparés, l’un au titre du budget prévisionnel, l’autre au titre du fonds de prévoyance crée par la loi.
Un décret viendra préciser ce dispositif. Pour les copropriétés d'au moins dix lots, un fonds de travaux à hauteur minimum de 5% du budget prévisionnel devra être provisionné tous les ans. Ce fonds sera rattaché au lot et non pas à la personne.

Création d’un fonds de prévoyance pour les travaux


Il est créé un fonds d'épargne de prévoyance obligatoire dans le but de pouvoir anticiper financièrement de futurs travaux de remise en état et de rénovation énergétique. Ce fonds sera alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires. Elle ne pourra être inférieure à 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Les cotisations ne seront pas remboursées à la vente d'un logement par un copropriétaire. Les copropriétés de logements neufs seront exemptées de cette obligation pendant cinq ans. Dans les copropriétés de moins de dix lots, le montant de la cotisation ne pourra être inférieur à 3% du budget prévisionnel. Les versements des copropriétaires cesseront dès lors que le budget du «compte travaux» aura atteint un plafond (fixé par décret).

Etablissement d’une fiche synthétique


Le syndic devra établir une fiche synthétique pour chaque copropriété qui référencera la situation financière de la copropriété et l'état du bâti. Un décret précisera l'ensemble des données financières et techniques devant y figurer.
Cette fiche devra être mise à jour tous les ans et tenue à disposition de l’ensemble des copropriétaires. Si elle n’est pas réalisée par le syndic, les copropriétaires pourront demander sa révocation. Cette obligation entrera en vigueur au 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, et s'appliquera au 31 décembre 2018 pour les autres.

Copropriété de moins de dix lots


Les petites copropriétés de moins de dix lots feront l’objet de dispositions spécifiques. Si leur budget prévisionnel est inférieur à 15 000 €, elles pourront se soustraire à l'obligation de former un conseil syndical de copropriétaires. Le syndic responsable pourra directement être désigné parmi les membres de l’assemblée générale.

Immatriculation obligatoire du syndicat


L'obligation d'immatriculation des copropriétés sera progressive et relèvera de la responsabilité du syndic. Avant le 1er janvier 2017, les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation de plus de 200 lots devront être obligatoirement immatriculées sur un registre national géré par un établissement public dédié. Puis jusqu'au 31 décembre 2018, toutes les autres copropriétés seront concernées. La non-inscription donnera lieu à des astreintes. Les aides publiques (aides pour la rénovation) seront conditionnées à cette inscription.Au moment de la vente d'un lot en copropriété, le numéro d'immatriculation devra à l'avenir figurer dans tous les actes de vente.

Honoraires des syndics


Les syndics ne pourront plus facturer des prestations complémentaires ou particulières qui ne figurent pas dans le forfait de prestations proposé au départ. Désormais, la rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire. Les syndics pourront toujours percevoir une rémunération complémentaire pour des prestations particulières et complémentaires dont la liste sera fixée par un décret. Le montant plafond des honoraires et de recouvrement de créances seront également fixés par décret. Un nouveau contrat type de syndic est à l’étude.

Extranet copropriété


A partir du 1er janvier 2015, les copropriétés gérées par un syndic professionnel pourront bénéficier d'un accès en ligne sécurisé par un Extranet aux documents relatif à la gestion de leur immeuble (sauf si l'assemblée générale décide de ne pas en bénéficier).



Le locataire est indemnisé en cas de travaux de plus de 21 jours


Lorsqu'un bailleur fait réaliser des travaux dans un logement occupé, il doit désormais indemniser son locataire dès lors que le dérangement excède 21 jours, contre 40 jours auparavant. Le montant du loyer est alors réduit à proportion de la durée des travaux et de la surface du logement dont le locataire a été privé. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de la nature et des conditions d'exécution des travaux, au moyen d'une notification remise en main propre ou par Lrar. Les travaux ne peuvent être effectués les samedis, dimanches et jours fériés, sans autorisation du locataire. Toutefois, si ces travaux sont abusifs, vexatoires ou s'ils rendent l'utilisation du local impossible voire dangereuse, le locataire peut saisir le juge pour qu'il en prononce l'interdiction ou l'interruption. L'obligation de laisser l'accès aux locaux est désormais étendue aux travaux qui permettent de rendre conforme le logement aux exigences de la décence.

 

Une assurance responsabilité civile pour chaque copropriétaire



La loi ALUR impose à l’ensemble des copropriétaires la souscription d’une assurance en responsabilité civile, ainsi qu’à la copropriété. Si l’assurance de copropriété a généralement déjà été souscrite après vote par l’assemblée générale, la responsabilité civile est une initiative individuelle. Dans le cas d’un logement occupé par un locataire, le propriétaire-bailleur doit souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant). Ce dernier peut aussi souscrire une assurance risques locatifs pour le compte de son locataire, si ce dernier ne l’a pas fait comme l’y oblige la loi. Il peut ensuite récupérer le montant auprès du locataire.